规模增长类型丰富规则优化——深市REITs市场建设四年初见成效

四年前的6月21日，全市场首批9只REITs顺利上市，标志着境内REITs试点正式启航。

四年来，深交所REITs加快推进常态化发行，底层资产类型实现稳步拓展，产品治理、运营管理不断规范，监管框架机制持续完善，市场功能逐步发挥，市场活力和韧性进一步增强，深市REITs市场建设初见成效。

规模持续增长资产类型不断丰富

截至6月20日，深市共有22只REITs上市交易，总募集规模578.1亿元。项目类型覆盖生态环保、产业园区、收费公路、仓储物流等主流基础设施类型。

在资产类型方面，深市REITs不断实现突破，先于2022年推出了首单清洁能源REITREIT)和首批保障性租赁住房REITs(红土创新深圳安居REIT)。尤其是2024年以来，深市REITs资产类型的丰富速度进一步加快，陆续推出首批消费基础设施REITs(华夏华润商业REIT和中金印力消费REIT)、首单水利设施REIT(银华绍兴原水水利REIT)、首单农贸市场REIT(易方达华威市场REIT)和首批数据中心REITs(南方润泽科技(300442)REIT)。

在资产运营方面，深市REITs底层资产运营良好，市场总体运行平稳。截至6月20日，深市22只REITs总市值约686.72亿元。与发行价相比，深市REITs二级市场价格平均上涨25.18%。从分红看，深市REITs累计分红95次，分红总金额超65.41亿元。

同时，深市REITs首发、扩募双轮驱动，市场功能逐步完善。深交所发布新购入项目指引后，深市REITs首批扩募项目博时蛇口产园REIT、红土创新盐田港REITs在2023年6月顺利上市。2025年3月，深交所发布关于做好REITs非定向扩募技术准备的通知，预计将于近期完成公开扩募系统改造。截至目前，深市共有4只REITs披露扩募公告。其中，博时蛇口产园REIT再度宣布扩募，成为全市场首单启动第二次扩募的项目。

在业内人士看来，深市REITs首发、扩募双轮驱动，有利于加快形成存量资产和新增投资的良性循环，助力已上市优质运营主体依托市场机制增发份额收购资产，改善风险收益结构。

此外，深交所积极开展REITs投资者教育与保护工作，围绕项目上市、业绩披露等重要节点主动发声，发布投教文章及各类音视频材料逾60份，开展“REITs全民行”上市三周年系列宣传活动，引导基金管理人完善投资者关系管理机制，通过业绩说明会、项目开放日等各类形式加强投资者沟通，累计召开投资者关系维护活动近100场。

优化规则体系培育市场走深走实

近年来，深交所不断完善规则制度。记者了解到，深交所坚持以市场为中心，积极搭建完善符合REITs特点与规律的监管规则体系，已构建“1个业务办法+6个指引+1个通知+5个指南”的配套规则体系，覆盖REITs全生命周期的各个业务环节。

同时，深交所先后发布发售指引、新购入项目指引、临时报告信息披露指引以及定期报告信息披露指引，修订审核关注事项指引，吸收总结审核监管经验，系统规范项目审核发售、新购入项目及信息披露等方面的监管要求；深交所陆续发布发售指南、存续期业务办理指南、定向扩募业务办理指南等，进一步提高业务操作的便利性，切实提高市场参与主体获得感。

深交所相关负责人表示，下一步，深交所将持续优化完善项目对接服务，发挥市场功能，盘活存量资产，推动REITs市场高质量发展，更好服务国家战略和经济社会发展全局。

一是稳中求进扩大REITs试点规模。深交所将推动REITs常态化发行和高质量扩容，支持科技创新领域企业发行REITs，为加快培育发展新质生产力积极贡献力量；

二是推动完善配套规则机制。深交所将提升业务规范化标准化程度，优化发行询价、信息披露、投资者保护等全链条监管机制，不断夯实REITs业务法律法规基础；

三是支持提高上市REITs质量。以“管资产”为核心加强REITs日常监管，细化新购入项目的操作流程和要求，丰富扩募发售方式，支持REITs规范做优、持续做强；

四是加大培育服务力度。深交所将持续加强对接服务，针对性开展REITs交流培训活动，拓展优质项目储备。

五是促进投资者结构优化。深交所将鼓励保险机构、公募基金等机构加大配置力度，配合推动社保基金、养老金、企业年金等机构投资者参与REITs投资，培育专业投资者群体，助力我国REITs市场建设行稳致远。

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